Die Sanierungspflicht nach § 60 des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) betrifft viele Eigentümer von Bestandsimmobilien in Deutschland. Doch was genau bedeutet diese Pflicht eigentlich?
In diesem Ratgeber erfahren Sie, wann die Sanierungspflicht greift, welche konkreten Maßnahmen vorgeschrieben sind und in welchen Fällen Ausnahmen gelten. Zudem gehen wir auf die vorgeschriebenen U-Werte, die Fristen sowie die Folgen bei Verstößen gegen die Sanierungspflicht ein.
Das Wichtigste in Kürze
↳ Die Sanierungspflicht nach § 60 GEG verpflichtet insbesondere private Eigentümer dazu, Gebäude energetisch nachzurüsten. Dazu gehören unter anderem sogenannte Pflichtmaßnahmen wie der Austausch alter Heizkessel (älter als 30 Jahre) sowie die Dämmung ungedämmter Dachböden und von Heizungsrohren in unbeheizten Räumen.
↳ Neben den umzusetzenden Pflichtmaßnahmen müssen laut GEG bestimmte U-Werte und Effizienzanforderungen eingehalten und erfüllt werden. Für Altbauten gelten dabei weniger strenge Vorgaben als für Neubauten.
↳ In der Regel müssen die meisten Maßnahmen innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf oder der Erbschaft einer Immobilie umgesetzt werden.
↳ Es gibt Ausnahmen, bei denen die Sanierungspflicht nicht greift. Das ist etwa bei denkmalgeschützten Gebäuden, Eigennutzung eines Ein- oder Zweifamilienhauses seit vor 2002, Gebäuden mit einer beheizten Fläche unter 50 m² oder, wenn die Maßnahmen wirtschaftlich nicht zumutbar sind, der Fall.
Werden die gesetzlichen Vorgaben nicht umgesetzt, drohen mögliche Folgen wie Bußgelder von bis zu 50.000 €, die Wertminderung der Immobilie sowie Einträge im Baulastenverzeichnis.
Was ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG)?
Das Gebäudeenergiegesetz regelt, welche energetischen Anforderungen Gebäude in Deutschland erfüllen müssen. Diese werden unter anderem über Kennwerte wie den U-Wert oder den Jahres-Primärenergiebedarf definiert und orientieren sich an den langfristigen Klimaschutzzielen Deutschlands sowie an den Vorgaben der Europäischen Union.
Das Gesetz ersetzt seit dem 1. November 2020 neben der früheren Energieeinsparverordnung (EnEV) und dem Energieeinspargesetz (EnEG) auch das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) und bündelt deren Regelungen sowie weitere in einem einheitlichen Gesetz.
Anders als viele denken, gelten diese Vorgaben oder leicht abweichende Mindestwerte dabei sowohl für Neubauten als auch für Bestandsgebäude. Viele Häuser, die vor Mitte der 1990er Jahre und vor allem vor der ersten Wärmeschutzverordnung von 1977 errichtet wurden, erfüllen die heutigen Anforderungen an Wärmedämmung, U-Werte oder Luftdichtigkeit jedoch nicht ausreichend.
Sanierungspflicht nach § 60 GEG: Was bedeutet das für mich als Eigentümer?
Die sogenannte Sanierungspflicht im Rahmen des GEG legt unter anderem fest,
• welche Energieanforderungen gelten,
• welche und in welchem Zeitraum die Maßnahmen im Einzelfall umgesetzt werden müssen und
• welche Ausnahmen bestehen.
Meist tritt sie in Kraft, wenn es einen Eigentümerwechsel gab (Verkauf, Schenkung oder Erbe). Insofern das Gebäude nicht als Ausnahme geregelt ist, müssen die vorgeschriebenen Maßnahmen dann innerhalb von zwei Jahren dem Eigentümerübergang nach umgesetzt werden.
Warum wurde die Sanierungspflicht eingeführt und was bringt sie?
Die Sanierungspflicht ist eingebettet in das deutsche Klimaschutzgesetz und orientiert sich an den EU-Vorgaben des Green Deals. So soll sie langfristig
• die energetische Modernisierung älterer Gebäude fördern,
• den Wärmebedarf von Gebäuden verringern,
• den Energieverbrauch und die CO₂-Emissionen im Gebäudesektor senken (aktuell rund 30 % der bundesweiten Treibhausgasemissionen laut Umweltbundesamt),
• dazu beitragen, nationale sowie europäische Klimaziele zu erreichen (u. a. ein klimaneutraler Gebäudebestand bis 2045),
• den Wohnstandard in Deutschland allgemein erhöhen (insbesondere bei älteren Gebäuden mit der Effizienzklasse H) und
• die Energiepreise auf staatlicher und privater Ebene entlasten.
Darüber hinaus sollen durch die Sanierungspflicht auch Altersarmut und soziale Schieflagen durch hohe Heizkosten vermieden werden. Hierfür gibt es heutzutage verschiedene Möglichkeiten wie zum Beispiel KfW- und staatliche Förderprogramme für energetische Sanierungen.
Ebenso profitieren Eigentümer bei einer energetischen Modernisierung von zahlreichen weiteren Vorteilen wie geringeren Energiekosten, einem höheren Wohnkomfort und einem geringeren Risiko für Feuchtigkeits- und Schimmelprobleme. Zudem steigt häufig auch der Wert der Immobilie durch die Sanierung bzw. Modernisierung.
Wann genau und für wen gilt die Sanierungspflicht nach § 60 GEG?
Die Sanierungspflicht greift nicht automatisch bei jedem bestehenden Gebäude, sondern hängt von verschiedenen Voraussetzungen und Ereignissen ab.
Wann Eigentümer die Sanierungspflicht einhalten müssen
Bei einem Eigentümerwechsel (z. B. durch einen Kauf oder eine Erbschaft)
In der Regel gilt hier eine Übergangsfrist von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang, innerhalb derer die Maßnahmen umgesetzt werden müssen.
Wenn bestimmte technische und/oder energetischen Voraussetzungen nicht erfüllt werden
Das betrifft vor allem Gebäude, in denen die Heizungsanlage veraltet ist (älter als 30 Jahre) oder vorgeschriebene Dämmungen fehlen. Hier greifen sogenannte Nachrüstpflichten. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Dachboden bislang ungedämmt, aber zugänglich ist oder Heizungsrohrleitungen in unbeheizten Räumen nicht ausreichend gedämmt sind.
Fristen bei der Sanierungspflicht: Alles Wichtige auf einen Blick
• Dachbodendämmung: innerhalb von 2 Jahren nach Eigentumsübergang
• Rohrleitungsdämmung in unbeheizten Räumen: innerhalb von 2 Jahren nach Eigentumsübergang
• Austausch alter Heizkessel: wenn diese älter als 30 Jahre sind
Ausnahmen: Wann die Sanierungspflicht für Eigentümer entfällt
In bestimmten Fällen greift die Sanierungspflicht nicht. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn
↳ Eigennutzung vorliegt
Wenn Sie als Eigentümer seit dem 1. Februar 2002 oder länger Ihr Ein- oder Zweifamilienhaus selbst bewohnen, entfallen bestimmte Dämm- und Nachrüstpflichten. Das betrifft hauptsächlich die Dachbodendämmung (§ 47 GEG), während Nachrüstpflichten wie eine Erneuerung von über 30 Jahre alten Heizkesseln weiterhin greifen. Ebenso gilt die Sanierungspflicht nach einem späteren Eigentümerwechsel wieder vollumfänglich für Ihren Nachfolger.
↳ die Sanierungsmaßnahmen wirtschaftliche unzumutbar sind
In diesem Fall können Sie als Eigentümer von der Maßnahmenverpflichtung befreit werden. Sie müssen dafür jedoch einen Antrag auf eine Ausnahmeregelung beim zuständigen Bauamt stellen. Unter anderem werden hier die Investitionskosten geprüft und ob sie in einem angemessenen Verhältnis zur Wirtschaftlichkeit des Gebäudes stehen.
↳ das Gebäude unter Denkmalschutz steht
Die geltenden Denkmalschutzregelungen führen häufig dazu, dass energetische Maßnahmen reduziert oder ganz vermieden werden dürfen, wenn sie das Erscheinungsbild oder die historische Bausubstanz beeinträchtigen würden.
↳ das Wohngebäude weniger als 50 m² beheizte Fläche hat
Sehr kleine Wohngebäude sind in der Regel generell von der Sanierungspflicht ausgenommen.
Wie viele Häuser müssen in Deutschland saniert werden?
Schätzungen zufolge stammen rund 45 Prozent des deutschen Gebäudebestands aus den Baujahren 1950 bis 1978, während circa 20 Prozent vor 1949 und weitere 20 Prozent zwischen 1979 und 1994 gebaut wurden. Der größte Teil stammt somit aus Zeiten mit deutlich geringeren energetischen Standards. Man kann sich also in etwa vorstellen, wie viele Gebäude noch modernisiert werden sollten.
Dadurch, dass oft jahrelang nichts mehr modernisiert wurde, gibt es teils einen erheblichen Sanierungsrückstand. Zu den häufigsten Ursachen gehören dabei undichte oder alte Fenster, ungedämmte Rohrleitungen oder veraltete Heizsysteme.
Diese energetischen Maßnahmen sind nach § 60 GEG verpflichtend
Das GEG legt in § 60 konkrete Pflichten fest, damit die energetischen Mindeststandards bei bestehenden Gebäuden erfüllt werden. Zu den wichtigsten verpflichtenden Sanierungsmaßnahmen zählen unter anderem:
• Alte Heizkessel stillzulegen oder auszutauschen, wenn diese älter als 30 Jahre sind (häufig betrifft das unter anderem Konstanttemperaturkessel mit fossilen Brennstoffen)
• Die Dämmung der oberen Geschossdecke sowie des Dachbodens, wenn dieser zugänglich, aber nicht ausreichend gedämmt ist
• Die Rohrleitungsdämmung für Heizungsrohre in unbeheizten Räumen
• Die Lüftungstechnik zu prüfen und gegebenenfalls zu modernisieren, um die Energieeffizienz und den Feuchteschutz zu verbessern
• Wichtige Bauteile zu überprüfen, ob sie mit den geforderten energetischen Mindestanforderungen (zum Beispiel den U-Wert-Grenzen) übereinstimmen. Wichtig sind vor allem Dächer, Außenwände und Fenster.
Neben diesen verpflichtenden Maßnahmen können aber auch weitere Modernisierungen sinnvoll sein. Dazu gehört beispielsweise oft die Umrüstung auf moderne Heiztechnik wie Wärmepumpen oder Solarthermie.
Wichtig: Das § 60 GEG selbst nennt nicht alle Maßnahmen einzeln, sondern ist Teil der allgemeinen Nachrüstpflichten im Gebäudeenergiegesetz. Je nach Gebäudezustand können somit auch weitere energetische Maßnahmen erforderlich werden.
Damit Sie auf der sicheren Seite sind und alle für Ihr Gebäude relevanten Maßnahmen kennen, die dafür geltenden Fristen einhalten und die Sanierungsmaßnahmen möglichst sinnvoll planen können, empfiehlt sich deshalb meist die Zusammenarbeit mit einem Energieberater. Dieser kann Sie ausführlich beraten und klärt zudem über aktuelle Fördermöglichkeiten auf.
U-Werte: Welche energetischen Mindestanforderungen gelten nach dem GEG?
Um die energetische Qualität von Bauteilen zu bestimmen, wird im Gebäudeenergiegesetz der sogenannte U-Wert genutzt. Bei Sanierungen oder Modernisierungen müssen dabei bestimmte Maximalwerte für einzelne Bauteile eingehalten werden, wenn dieses erneuert, ersetzt oder erstmals eingebaut wird. Hierzu finden sich im Gebäudeenergiegesetz klare Vorgaben.
Wichtig: Nur wer die U-Wert-Grenzen einhält, kann mögliche Förderprogramme in Anspruch nehmen.
Definition: Was genau ist der U-Wert?
Der U-Wert beschreibt den Wärmedurchgangskoeffizienten eines Bauteils (W/m²K). Es wird also gemessen, wie viel Wärme durch ein Material nach außen verloren geht. Je niedriger der Wert ist, desto besser dämmt der Dämmstoff demnach.
Maximale U-Werte bei der Modernisierung und Sanierung von Bestandsgebäuden nach GEG-Vorgaben
• Kellerdecke: ≤ 0,30 W/(m2·K)
• Fenster: ≤ 1,30 W/(m2·K)
• Außenwand: ≤ 0,24 W/(m2·K)
• Dach: ≤ 0,20 – 0,24 W/(m2·K), je nach Dachart
*Die Werte gelten für Wohngebäude mit einer Raumtemperatur ≥19 °C, also den normalen Wohnbereich. Eine detaillierte Übersicht finden Sie auch in Anlage 7 des GEG.
Um diese Werte zu erreichen, müssen Sie je nach Ausgangssituation verschiedene Dämmmaterialien wählen. Ebenso sollte alles sorgfältig von einer Fachfirma ausgeführt werden, damit keine Wärmebrücken entstehen, über die wieder Wärme verloren gehen kann.
Sie haben Fragen rund um Ihr Dämmvorhaben oder die geltenden U-Wertgrenzen? Gerne beraten wir von Heida Bau Sie zu Ihren Möglichkeiten und geben Empfehlungen für eine optimale Dämmung.
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Folgen bei Verstoß: Was passiert, wenn die Sanierungspflicht nicht erfüllt wird?
Da es sich bei der Sanierungspflicht um eine gesetzliche Verpflichtung handelt, müssen Hauseigentümer mit rechtlichen und finanziellen Konsequenzen rechnen, wenn sie den Vorgaben nicht nachkommen.
Die Behörden kontrollieren dabei unter anderem mit Hilfe von Energieausweisen, Beratungsgesprächen oder über Förderprogramme, ob alle gesetzlichen Anforderungen eingehalten werden. Die möglichen Folgen bei Verstößen sind unter anderem:
• Geldstrafen: Verstöße gegen die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes können nach § 108 GEG als Ordnungswidrigkeit gelten und mit Bußgeldern von bis zu 50.000 € geahndet werden.
• Behördliche Maßnahmen: Wer Fristen missachtet oder notwendige Modernisierungen nicht umsetzt, muss zusätzlich damit rechnen, dass das zuständige Bauamt entsprechende Fristen setzt. In manchen Fällen wird es auch im Baulastenverzeichnis vermerkt, was sich später beim Verkauf oder, wenn das Gebäude vererbt werden soll, negativ auswirken kann.
Weitere häufige Folgen sind Regressansprüche von Käufern, ein niedrigerer Verkehrswert der Immobilie und Haftungsfragen gegenüber neuen Eigentümern.
FAQ: Häufige Fragen zur Sanierungspflicht
Sie haben Fragen rund um die Sanierungspflicht nach § 60 GEG? Hier finden Sie Antworten:
Welche Häuser fallen unter die Sanierungspflicht?
Die Sanierungspflicht betrifft vor allem ältere Gebäude, die nicht die energetischen Mindestanforderungen des GEG erfüllen, also zum Beispiel unzureichend gedämmt und/oder mit veralteter Heiztechnik ausgestattet sind. Besonders häufig sind hier demnach auch Gebäude betroffen, die vor der ersten Wärmeschutzverordnung im Jahr 1977 gebaut wurden.
Welche Gebäude sind von der Sanierungspflicht ausgenommen?
Die Sanierungspflicht entfällt, wenn das Ein- oder Zweifamilienhaus seit vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt wird, es unter Denkmalschutz steht, bei wirtschaftlicher Unzumutbarkeit oder bei sehr kleinen Gebäuden unter 50 m².
Gilt die Sanierungspflicht für Altbau und Neubau gleichermaßen?
Nein. Im Gebäudeenergiegesetz (GEG) unterscheiden sich die Vorgaben je nach Baujahr und Gebäudezustand. Neubauten werden heutzutage nach sehr strengen Effizienzstandards geplant und gebaut. Bei Altbauten können diese aber oft trotz Auf- oder Umrüstung nicht immer erreicht werden. Hier gelten deshalb die energetischen Mindestanforderungen.
Wann greift die Sanierungspflicht nach einem Kauf oder Erbe?
In der Regel müssen die vorgeschriebenen Maßnahmen innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang umgesetzt werden. Das ist nur dann nicht der Fall, wenn die Immobilie eine der Bedingungen für eine Ausnahme erfüllt.
Welche Häuser müssen bis 2030 saniert werden?
Nach den aktuellen EU-Plänen sollen Gebäude mit besonders schlechter Energieeffizienz (z. B. Klassen G und F) bis 2030 schrittweise energetisch verbessert werden. Das gilt für private sowie öffentliche Gebäude, damit die Emissionen im Gebäudesektor möglichst schnell und nachhaltig gesenkt werden.
Welche U-Werte gelten bei der Sanierung?
Die U-Wert-Grenzen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) bei Bauteilsanierungen liegen bei maximal 0,24 W/m²K für Außenwände, 0,20–0,24 W/m²K für Dächer, 1,30 W/m²K für Fenster sowie 0,30 W/m²K für Kellerdecken oder Decken zu unbeheizten Räumen.
Was passiert, wenn man der Sanierungspflicht nicht nachkommt?
Ein Verstoß gegen das Gebäudeenergiegesetz kann als Ordnungswidrigkeit mit Bußgeldern von bis zu 50.000 € geahndet werden. Ebenso sind weitere Folgen wie ein Eintrag im Baulastenverzeichnis möglich.
